Når mangler oppdages etter avtaleinngåelse, men før overtakelse

Mann som holder et nøkkelknippe formet som et hus
Del oss

Det er ikke uvanlig at kjøper oppdager såkalte skjulte feil og mangler i tiden etter overtakelse hvor vedkommende har bodd i boligen en stund. Da de fleste eiendommer blir solgt med et forbehold om at boligen selges «som den er», reguleres slike tilfeller av avhendingsloven («avhl.») § 3-9. Spørsmålet er om forbeholdet kan gjøres gjeldende for feil og mangler som oppdages etter avtaleinngåelsen, men før kjøper har overtatt boligen?

Problemstillingen er ikke direkte regulert i loven, men var nylig oppe i en dom for lagmannsretten. Saken gjaldt kjøp av leilighet og krav om prisavslag som følge av fuktskader oppstått mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen. Leiligheten var solgt «som den er» med en feil på de to badene som var skjult for begge parter på avtaletidspunktet. Årsaken til lekkasjen var en kombinasjon av lekkasjer i gårdens røropplegg og mangelfull utførelse av og tetting ved slukene på badegulvene.

Retten redegjorde for tre typetilfeller der problemstillingen er aktuell.

Typetilfelle  1: En plutselig skade

Hvor det skjer en endelig skade etter avtaleinngåelsen slik at eiendommen ikke fremstår kontraktsmessig på overtakelsestidspunktet. Eksempler på dette er brann, et tre faller ned på taket eller lynnedslag som skader det elektriske anlegget.

Etter avhl. § 2-4 har selger risikoen for eiendommen frem til tidspunktet for overtakelse. Brann, lynnedslag og øvrige hendelige uhell er altså selgers ansvar frem til eiendommen overtas av kjøper. «Som den er» forbeholdet vil ikke gjelde her, da eiendommen ikke var skadet på avtaletidspunktet. Tilfelle reguleres derfor ikke av § 3-9 som bare gjelder ved «som den er»-forbehold. Selger må likevel levere eiendommen i kontraktsmessig stand etter § 3-1. Hvis selger ikke utbedrer mangelen vil det derfor foreligge en mangel etter § 3-1.

Typetilfelle 2: Skaden har vært skjult

Tilfeller hvor det foreligger en fullt utviklet og for begge parter skjult skade på tidspunktet for avtalen som oppdages før overtakelse. Eksempler på dette er råteskade.

Et forbehold om at eiendommen selges «som den er» er en del av avtalen. Når det er inngått bindende bud og aksept blir ansvaret for skjulte feil og mangler overført fra selger til kjøper. Da er det uten betydning at skaden viser seg før overtakelse. Forbeholdet gjør seg gjeldende og da må vurderingen tas etter avhl. § 3-9. Etter avhl. § 3-9 må det foreligge enten opplysningsvikt eller et utvilsomt misforhold mellom hva kjøper har fått og hva som var påregnelig ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Terskelen for at noe skal anses som en mangel er derfor mye høyere etter § 3-9 enn etter § 3-1, som bare krever at det foreligger et misforhold mellom det som er avtalt og det kjøper faktisk har fått.

Typetilfelle 3: En kombinasjon av en skjult og plutselig skade

Tilfeller hvor det foreligger en skjult feil på avtaletidspunktet, men hvor det inntrer et forhold som gjør at feilen materialiserer seg til en skade før overtakelsestidspunktet.

I typetilfelle 3 foreligger en kombinasjon av typetilfelle 2 og 1. I likhet med typetilfelle 2 har eiendommen en skjult feil på avtaletidspunktet.  Hvis den skjulte feilen materialiserer seg til en skade på grunn av et hendelige uhell er dette imidlertid selgers risiko, fremfor kjøpers. Det er selger som er nærmest til å unngå eller redusere konsekvensene av et hendelig uhell. «Som det er»-forbeholdet gjør seg derfor ikke gjeldende, og slike tilfeller skal derfor reguleres etter den lempeligere regelen i § 3-1.

Bevisvurderingen i slike tilfeller er vanskelig og kan by på tvil. Våre advokater er spesialisert på mangelspørsmål og kan hjelpe deg å få gjennomslag for din sak. Ta kontakt med  Codex Advokat Oslo  for en uforpliktende samtale!