Du har ikke 5 års reklamasjonsfrist ved kjøp av fast eiendom

Del oss

Reklamasjon på feil og mangler ved bolig

En vanlig misforståelse blant boligkjøpere er at man har 5 år på seg til å reklamere over en mangel ved en fast eiendom. Dette er bare delvis riktig.

Selv om det er riktig at reklamasjonsperioden kan være inntil 5 år, er den langt mer praktiske hovedregelen at kjøper må reklamere innen «rimelig tid» etter at kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget, det mangelfulle forholdet ved eiendommen. Denne fristen refereres ofte til som det såkalte relative reklamasjonsfristen.

Frist for reklamasjon på mangel ved boligkjøp

Tidligere var det noe usikkert hvor lang den relative reklamasjonsfristen egentlig var. En høyesterettsdom inntatt i Rt. 2010 s. 103, har imidlertid langt på vei avklart fristens lengde. Dommen stiller strenge krav til landes boligkjøpere når den fastsetter den relative reklamasjonsfristen til maksimalt 2-3 måneder i de fleste tilfeller. Signalene fra Høyesterett har raskt blitt plukket opp av underrettene, dvs. ting- og lagmannsrettene, samt blant eierskifteforsikringsselskapene og advokater som praktiserer eiendomsrett.

Den maksimale reklamasjonsfristen på 5 år får med andre ord kun anvendelse på mangelfulle forhold ved eiendommen som kjøper verken har eller burde ha oppdaget. Går det mer enn 5 år regnet fra og med overtakelsen av eiendommen, kan man under ingen omstendighet reklamere over mangler ved boligen som deretter oppdages, med mindre selger har vært grov uaktsom eller uredelig i sin omgang med det mangelfulle forholdet. Dersom kjøper ført har oppdaget, eller burde ha oppdaget, det mangelfulle forholdet, begynner den relative reklamasjonsfristen å løpe.

Undersøk boligen nøye

I tillegg til at reklamasjonsfristen er kort, stilles det også strenge krav til boligkjøpernes undersøkelse av eiendommen etter at den er overtatt. Undersøkelsesplikten henger tett sammen med starttidspunktet for den relative reklamasjonsfristen. Alle forhold som burde ha vært oppdaget ved overtakelsen av eiendommen eller umiddelbart etterpå, må det reklameres over innen 2-3 måneder. Dersom et forhold for eksempel oppdages 2 år etter overtakelsen, og ikke burde ha blitt oppdaget tidligere, vil kjøper imidlertid ha 2-3 måneder på seg regnet fra oppdagelsestidspunktet.

Reklamasjonstiden er med andre ord ikke veldig lang, og dersom feil og mangler oppdages etter overtakelse, bør man melde fra til selgers eierskifteforsikringsselskap så fort som mulig. Selv om selger av huset ofte er ansvarlig for feil eller mangler, har rettspraksis vist at det også er strenge krav til boligkjøpernes undersøkelse av eiendommen etter at den er overtatt.

Husk derfor å reklamere i tide!

Vanlige feil og mangler ved kjøp av fast bolig:

Les mer om reklamasjon på feil og mangler ved kjøp av fast bolig her!